En los últimos años, muchos consumidores han descubierto que sus contratos hipotecarios contienen cláusulas abusivas que les imponen condiciones injustas. Estas cláusulas pueden aumentar significativamente el coste de la hipoteca. En este artículo, te explicamos cómo identificar y reclamar cláusulas abusivas en tu préstamo hipotecario, cumpliendo con la normativa vigente en España.
¿Qué Son las Cláusulas Abusivas?
Las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que causan un desequilibrio significativo en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
Tipos Comunes de Cláusulas Abusivas
- Cláusulas Suelo: Establecen un interés mínimo, limitando la reducción del tipo de interés cuando bajan los índices de referencia (Euribor).
- Gastos de Formalización de Hipoteca: Imponen al consumidor todos los gastos relacionados con la formalización del préstamo, como notaría, registro, gestoría y tasación.
- Comisiones de apertura: Establecen una comisión por un supuesto estudio y análisis de la solvencia del cliente.
- Intereses de Demora Excesivos: Establecen tipos de interés de demora desproporcionadamente altos en caso de impago.
Legislación Aplicable
La Ley de Consumidores y Usuarios, en sus artículos 80 a 91, regula las cláusulas abusivas y establece las condiciones bajo las cuales una cláusula puede ser considerada abusiva. Además, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, refuerza la protección del consumidor en contratos hipotecarios.
Cómo Identificar Cláusulas Abusivas en tu Hipoteca
Identificar cláusulas abusivas en tu contrato hipotecario es el primer paso para reclamarlas.
Revisión del Contrato Hipotecario
Revisar detenidamente tu contrato hipotecario es esencial. Presta especial atención a las condiciones financieras y las cláusulas relacionadas con gastos y comisiones.
Señales de Alerta
- Cláusulas no Negociadas: Si las condiciones del contrato no fueron negociadas individualmente, podrían ser abusivas.
- Gastos Imputados al Consumidor: Revisa quién asume los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 declaró abusiva la imposición de todos estos gastos al consumidor, así como las posteriores Sentencias del Pleno del Tribunal Supremo, las nº 44/19, 46/19, 47/19, 48/19 y 49/19, de fecha 23 de enero de 2019, con mención especial a la Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020.
- Comisión de apertura: La Audiencia Provincial de Murcia, en sus recientes sentencias, dejando citadas por todas, la de fecha 14 de marzo de 2024 (nº 284/2024), que viene precedida de muchas anteriores, ya aplica e interpreta el criterio jurisprudencial establecido en la Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, que complementa a la anterior del TJUE de fecha 16 de julio de 2020, declarando la nulidad por abusiva de dicha comisión.
Apoyo Legal y Profesional
Contar con el apoyo de un abogado especializado es fundamental para identificar y reclamar cláusulas abusivas. En Bernabé Abogados, nuestros expertos en derecho hipotecario pueden revisar tu contrato y asesorarte sobre las mejores acciones a seguir.
Cómo Reclamar Cláusulas Abusivas
Una vez identificadas las cláusulas abusivas, es importante seguir el procedimiento adecuado para reclamarlas.
Reclamación Extrajudicial
El primer paso es agotar la vía extrajudicial. Esto implica presentar una reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria.
- Carta de Reclamación: Redacta una carta detallada explicando las cláusulas abusivas identificadas y solicitando su eliminación o modificación. Incluye referencias a la legislación aplicable, como la Ley de Consumidores y Usuarios y las sentencias del Tribunal Supremo.
- Plazo de Respuesta: La entidad bancaria tiene un plazo para responder a tu reclamación. Si la respuesta es favorable, se modificará el contrato y, en su caso, se reembolsarán las cantidades pagadas en exceso.
Reclamación Judicial
Si la entidad bancaria no responde favorablemente o ignora tu reclamación, el siguiente paso es acudir a los tribunales.
- Demanda Judicial: Presenta una demanda ante el juzgado correspondiente. Es fundamental contar con un abogado especializado para este proceso.
- Proceso Judicial: El juez analizará la demanda y las pruebas presentadas, y determinará si las cláusulas son abusivas. Las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo han sentado precedentes importantes en este ámbito.
- Resolución: Si el juez falla a tu favor, se declararán nulas las cláusulas abusivas y se ordenará la devolución de las cantidades indebidamente cobradas más intereses.
Conclusión
Proteger tu hipoteca de cláusulas abusivas es esencial para asegurar tu estabilidad financiera y tus derechos como consumidor. En Bernabé Abogados, contamos con una amplia experiencia en la identificación y reclamación de cláusulas abusivas en contratos hipotecarios. Nuestros abogados especializados te guiarán en cada paso del proceso, garantizando que se cumplan todas tus expectativas y consiguiendo la devolución de lo que te corresponde.
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